金地集团:上七个月贩卖超预期,投资积极性奠定持

    风险提示。

    补库存力度加强、未来增长空间广阔

展望全年,公司充裕的货值储备与城市基本面轮动形成共振,预计可继续保持明显高于行业平均的销售增长。

    半年度销售超预期,全年表现值得期待。

据公告,公司12月实现签约面积109.0万平方米,同比增长166.5%;实现签约金额196.3亿元,同比增长167.1%;1-12月公司累计实现签约面积766.7万平方米,同比增长16.5%;累计实现签约金额1,408.1亿元,同比增长39.9%。

险资背景分红稳定,长线资金吸引力较强

    17年6月,金地实现销售186亿,创单月历史新高,1-6月销售突破700亿,超市场预期,同比增60%。在调控背景下,公司取得较好的销售成绩,两方面原因:一是布局,坚持城市深耕,16年单城销售超40亿,以核心 环核心高潜力城市为主,布局25城在6城销售进入前十;二是产品,过去大户型、中高端产品占比大幅下降,诸如120平三房的刚需户型占比提升,契合主流需求,项目分布城市近郊,均价相对较低,受“限售”影响较小,新推货较为充裕。展望下半年,6月末取证库存近600亿,下半年新推预计超700亿,下半年总可售近1300亿,全年实现1300亿销售是大概率事件。近两年结算归母净利率10%-11%,销售转为利润的稳定性较强。

    财务稳健负债低、分红派息优厚、加杠杆空间较大

2018年公司营收、归母净利润分别同比 35%、 21%,业绩弹性复苏主要来自于高均价地产项目集中入账。2019年公司计划竣工854万方,较2018年实际竣工增长27%;2019年Q1公司竣工同比 107%,营收同比 61%。我们预计,后续由竣工提速带动的结算面积增长将接替价格因素,继续支撑公司业绩平稳释放。

    17Q1公司净负债率35%相对较低,同时销售回笼现金充裕,下半年存在加杠杆、逆周期拿地的空间。这也为公司未来2-3年的发展储备资源。

    截至2017年3季度,公司账上货币资金333.41亿元,同比 58.4%,在手资金充足,完全覆盖一年内到期的非流动负债与短期负债之和116。57亿元、。净负债率2017年Q3由于拿地较多同比去年有所上升,但依然在40%的低水平,扣除预收款后的、资产负债率为、62.92%,较去年同期上升4.64个百分点,处在行业低位。此外,公司2016年现金分红31.6亿,占归母净利润50.2%,分红率36.8%,以除权日股价计算,股息率6.40%,超行业平均水平,领先诸多一线房企。

目标价上调至15.78元,维持“买入”评级

    行业调控政策深入影响公司今年销售完成情况。利润增速因结转节奏原因低于预期。现金分红率低于预期。

    拿地投资方面,公司上半年获得32个项目,总投资额258亿,获取建面445万方的土地储备,下半年拿地提速,公司三季度报上调全年权益拿地预算至550亿,根据中指院数据,1-12月公司拿地权益金额595亿元,权益建面686万方,拿地金额与销售额之比为近几年新高,为18年推货奠定坚实基础。从拿地成本来看,拿地楼面价8674元/平,较去年有所提升,一方面是土地价格近几年提升较快,另一方面是公司拿地布局一二线城市,土地溢价率高。

竣工提速或支撑结转延续较高增长

核心观点:

    投资建议

公司项目权益比例较低,利润增长或不及销售规模扩张;重点城市持续调控,公司销售去化不及预期。

    补库存较为积极,未来存在加杠杆空间。

    12月签约销售金额196.3亿元,环比增长107.5%,同比增长167.1%,年底销售冲量;全年来看,据克而瑞排行榜,公司2017年1-12月签约销售流量金额1403.2亿元排全国第12名与去年持平。销售均价、自14年后开始快速上涨,公司17年销售均价达到18366元/平,同比 20.13%;销售均价与面积的双升带来预收款的增多,截至2017年三季度公司账上预收款达558.6亿元,为18年业绩提供充足保障。

考虑到公司销售维持较高增长,竣工提速支撑业绩释放,小幅上调公司2019-2020年预测EPS至2.10、2.35元,引入2021年预测EPS约2.55元。公司现价对应2019-2021年预测PE仅为5.5、4.9、4.5倍,低于可比公司平均水平;对应预测股息率分别为6.0%、6.8%、7.4%,确定性收益相对明显。综合考虑我们维持2019年7.5倍PE估值,对应目标价上调至15.78元,维持“买入”评级。

    公司的销售情况、经营效率以及潜在盈利正不断呈现积极的变化,当前各维度估值并没有充分反映公司基本面的持续改善,从而具备一定的吸引力。作为地产行业龙头之一,未来也将受益于行业集中度的持续提升。

    风险提示:房地产市场销售低于预期。

销售持续放量,韧性具备支撑

    预计公司17、18年EPS分别为1.40、1.46元,维持“买入”评级。

    1400亿销售略超预期,同比增长39.9%,销售均价大幅提升

摘要:2018年公司营收、归母净利润分别同比 35%、 21%,业绩弹性复苏主要来自于高均价地产项目集中入账。2019年公司计划竣工854万方,较2018年实际竣工增长27%;2019年Q1公司竣工同比 107%,营收同比 61%。我们预计,后续由竣工提速带动的结算面积增长将接替价格因素,继续支撑公司业绩平稳释放。

    1-5月土地投资看似较少,主要因为收并购和一二级联动项目尚未确认获取,6月确认后,当月土地投资规模大幅上升。整体看,1-6月公司获取项目资源建面416万方,超过同期销售面积375万方,处于补库存的状态。

    公司17年全年销售额涨幅近40%,拿地力度大幅增加,我们测算公司目前总土储大约3700万方,按今年销售均价1.8万估算对应6660亿总货值,预计18年全年可推货值在2500-3000亿,我们预计去化率基本维持60-70%,预计18年销售额1750亿左右。此外,公司2016年分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍,是地产股中经典现金牛。我们预计公司17-19年归母净利润为69.82、87.32、109.41亿元,对应17-19年EPS为1.55、1.93、2.42元,PE分别为9.52X、7.61X和6.07X,首次覆盖,6个月内目标价19.3元,对应18年10倍PE,给予“买入”评级。

2018年9月-2019年4月公司合计销售金额 43%,对比同期全国、克而瑞TOP20房企销售增速分别为 9%、 17%。我们认为公司销售持续放量来自于:1)2017、2018年连续两年土地投资超1000亿,资源储备得到有效补充;2)2018年新开工同比 79%至1555万方,按照2018年销售均价估算,转换可售货值超2800亿元。3)截止2018年末,土地储备4400万方中一二线占比83%,受益于行业销售结构切换。

2015年以来公司现金分红额始终保持在归母净利润的30%以上,2018年拟每股现金分红0.6元,现价对应股息率达5.2%。我们认为,公司派息政策注重股东回报,财务表现持续稳健,对于长线资金具较强吸引力。2018年下半年以来外资增配较为积极,目前沪股通持股占比约1.74%,预计随着MSCI扩容三步走,中长期内将持续迎来增量资金。

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