华夏幸福:战略布局核心都市圈 绝对增量启动商

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2018年,华夏幸福发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,全年共发行13.7亿美元海外债券。

值得注意的是,平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权,所以始终华夏控股第一行动人在上市公司股权比例高达 36% 以上。

股价也企稳回升,4月19日收盘价33.69元,公司市值重回千亿。

4月9日,华夏幸福公告,控股股东华夏幸福基业控股股份公司与中国平安人寿保险股份有限公司于当日完成5.69%股份(即1.70886亿股)过户登记手续。此次股份转让过户后,华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司持有华夏幸福股份从41.99%变为36.3%;平安人寿及其一致行动人平安资产管理有限责任公司持有华夏幸福股份从19.56%变为25.25%。

在华夏幸福的致股东信中,该公司认为 " 未来 10 年甚至 20 年,中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。"

另外,截至2018年末,公司预收款项达到1375.12亿元,预计将在未来两三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来持续高增长的经营业绩。

4月19日,产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)发布2018年年报。2018年,华夏幸福营业收入为837.99亿元,同比增长40.52%。截至报告期末,该公司总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比增长17.88%。

此外,华夏幸福积极利用公司债券、中期票据、PPP 资产证券化等多渠道、多种类融资工具,融资环境及债务结构得到进一步改善和优化,为业务开展提供了所需资金。报告期内,公司成功超额发行一笔 70 亿元公募公司债券,属 2018 年内单期发行规模最大、期限最长的公司债券。

自2011年上市以来,华夏幸福业绩7年增8倍,正在通过其都市圈战略异地复制,广造新的增长引擎。

业内认为中国平安和吴向东的加入,是“从一次性现金流向持续性现金流转型,互补的管理团队到位将使华夏幸福公司治理趋于稳定”。

其中,外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动 190%、51%、1388%、370%、124%。

近几年,华夏幸福最大的战略重心在于布局都市圈,从深耕环京到15大都市圈全面开花。2018年公司环京以外区域的销售额增长109.08%、营业收入增长172.12%,环京以外区域的毛利率、取地面积远超环京,产业服务项目亦在环京以外区域加速推进。

在与年报一同发布的《致股东信》中,华夏幸福表示,不审势即宽严皆误,顺势而为必大有可为!中国房地产业的趋势性机会渐行渐远,房地产市场总量已到顶部区域,市场竞争日益加剧。华夏幸福认为,增量市场在未来一段时期内依然存在,而结构性机会将不断涌现。结构性机会指的是人口、产业和都市圈。

1627.61 亿元,增长 6.93%

公司2018年期末储备开发用地917万平方米,在建未售面积481万平方米。另外,公司从2018年四季度起加大土地获取力度,2019年一季度取地面积同比增长64%。

华夏幸福表示,与中国平安的合作,使得该公司融资环境与融资结构得到较大改善,通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,财务状况处于更加安全的水平。

华夏幸福年报显示,2018 年该公司实现销售额 1627.61 亿元,同比增长 6.93%;营业收入 837.99 亿元,同比增长 40.52%,毛利率 42%。地产销售方面,该公司实现销售额 1628 亿元,实现销售面积 1503 万平米,同比増长 58%。

值得一提的是,环京以外区域的毛利率更高,多维持在50%以上,环郑州区域甚至接近95%,超过公司在环京地区36.24%的毛利率,拉动了公司的盈利能力。

城市更新事业部4名副总裁来自华润

另一方面,该公司 1 年以内到期的有息债务从上年的 31% 下降至 19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到 4.2 倍。公司货币资金覆盖 1 年以内到期的有息负债 1.8 倍,偿债能力较强。

一年之后,环杭州、环南京、环郑州、环武汉、环合肥全面开花,环京以外区域实现营业收入257.07亿元,同比增长172.12%;占公司主营业务收入的30.82%,较2017年提升15个百分点。

自1993年加入华润集团,吴向东历任华润置地有限公司(华润置地,01109.HK)常务副总经理、董事总经理、董事会主席、提名委员会主席、执行委员会及企业管治委员会成员、执行董事。他操刀的商业地产万象城是其在华润集团的代表作,在华润25年的工作历程让他被认为是华润置地的灵魂舵手。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示:" 住宅从市场占有率来看,华夏幸福在环京的份额是 40%。而在南京、郑州、合肥等等都市圈,我们的占有率并不是特别高,但是从某种意义上来说,假设这些都市圈的占有率能提升到 10%,应该说华夏幸福的整体业绩就会不错。在 23 个业绩区域里,我们的流速基本上都是第一,其中 13 个是外埠区域,所以我们在外埠的住宅操作能力也有大幅的提升。此外,我们在产品线上也做了大幅度的改善,目前刚需和改善的客户已经占到接近九成的比例。"

得益于彪悍的业绩,华夏幸福在年报中披露了丰厚的分红计划。

自2018年7月引入中国平安为其第二大股东后,得益于中国平安的“长钱”支持,华夏幸福债务结构和现金流得以改善。中国平安入股之初,华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。此次,华夏幸福公告归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,完成2018年的业绩承诺。

此外,对于商办项目的城市布局选择,林成红表示,主要是 "3 2",即包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区的三大都市圈和武汉、成都两个区域中心城市。

重回增长巅峰的华夏幸福,提出都市圈化、运营精细化、地产金融化三大战略,“顺势而为”。

原华润置地执行董事、执行委员会成员俞建,已于2018年12月4日,先一步加盟华夏幸福,任分管财务及融资等业务的联席总裁。

包括 " 三新 " 在内,也构成了接下华夏幸福最核心的三大工作,林成红说," 坚持核心都市圈绝不动摇,坚持持续做大做强产业新城,开拓新模式、新领域、新地域。"

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据澎湃新闻了解,华夏幸福城市更新事业部目前设有5名副总裁,业务人员约20人。5名副总裁中,有4名来自华润置地,包括华夏幸福城市更新事业部总负责人赵荣,曾是华润置地华南大区副总经理;赵炜曾任华润置地商业地产事业部总经理;原华润置地华南大区总经理、深圳公司总经理王笑;以及原华润置地设计总监刘嵘。

未来,华夏幸福将坚持产业新城逻辑不动摇,坚持深挖产业发展护城河,围绕十大产业精准打造先进产业集群,推动产业新城内城市、产业、住宅业务的协同发展,持续提升区域价值创造能力。也将贯彻一区一策,提升经营水平,对经营团队充分授权,从而激发自主经营,释放发展活力。进一步推行精细化投资决策管理,全周期投后管理等。另一方面,在选定的核心都市圈内,公司将加大优质土地资源的获取力度,拉动业绩持续增长。

公司1年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到4.2倍;货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍,偿债能力较强。

从2018年第四季度开始,华夏幸福融资性净现金流转正,截至报告期末公司的货币资金余额473亿元,比三季度大幅增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍;一年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到4.2倍。

4 月 23 日,华夏幸福在南京溧水产业新城召开了 2018 业绩说明会,对日前公布的 2018 年报进行了说明解读,同时谈及了在 " 水逆的 2018" 度过之后,该公司将采取的新模式、新领域、新业务的未来战略。

其中,产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,物业和酒店的销售额为24.54亿元。

2018年,华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%;环北京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占其整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%,环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元,同比增长93.13%,销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%,销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为华夏幸福异地复制新的销售业绩增长极。

基于对都市圈的理解,华夏幸福表示要继续深挖产业护城河。

公司在分红上一向大手笔,2014年-2018年,公司分别派发现金股利10.58亿元、15.96亿元、19.50亿元、26.59亿元、36.03亿元,均占比各年净利润三成左右。

此外,华夏幸福在年报中给出了新任总裁吴向东带领制定的公司战略:继续做强产业新城业务的同时,将在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举;探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域,将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并探索康养、长租公寓等新型不动产业务;并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈,郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

不过,华夏幸福准备走一条 " 与众不同 " 路径。据介绍,商办项目设立了短中长的目标,在开始阶段,华夏幸福不做投资人,以管理输出为主,因为商办项目是重资产,会沉淀资金。未来,可能会进行轻重资产的匹配,不仅仅是管理输出的角色,还要自己持有物业。再之后,如果开发运营能力达到一定程度,会看是否有能力管理一些市场化的资产。

2017年,公司主营业务分地区单列,除了环北京,只有环上海、北京丰台、华南三个区域,环京以外区域实现营业收入94.47亿元,仅占公司主营业务收入的15.93%。

短期负债下降

在 2018 年业绩报告中,华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

华夏幸福,已不是那个大家印象中重仓环京的区域玩家了。

值得注意的是,华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,达到与第二大股东中国平安保险股份有限公司(中国平安,601318.SH)的业绩对赌——2018年净利润增长率不低于30%。华夏幸福也公告2018年度利润分配预案,以2019年3月31日华夏幸福总股本30.026亿股为基数,向全体股东每10股派发现金股利12.00元,共计派发现金股利约36.03亿元,同比增长35%。按照该预案,所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

虽然并无商办项目开发与运营实际经验,但是华夏幸福笼络了一批成熟的商业地产运营团队,这为其拓展新业务奠定基础。据了解,吴向东离开华润置地后,追随其离开华润置地的人才不在少数,天眼查显示,原华润置地华南大区总经理王笑,原华润置地华南大区副总经理赵荣、原华润置地商业地产事业部总经理赵炜、原华润置地设计总监刘嵘、原华润置地华南大区法律部总经理庞慧均已加盟华夏幸福。

营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,归属于上市公司股东的净利润117.46亿元,同比增长32.88%。

2018年,华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个,全部为环北京以外区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内;新增16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目,均在环北京以外区域。

该公司还在国内率先采用开发性 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀范例,创造出 "1 1>2" 的效果。

自第二季度起,公司连续3个季度经营性现金流为正,第四季度经营性现金流量净额为2亿元。

这将是华夏幸福未来重点发展的领域,吴向东直接领导下的城市更新事业部也将在这熟悉的战场开辟新的天地。

新领域是在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域,将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈,郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。

华夏幸福给出自己的逻辑,人口是市场的基石,产业是发展的内核。都市圈将重新定义中国不动产市场:都市圈市场和非都市圈市场,其中都市圈市场内部重构加速,呈现高度的圈层分异,将持续释放“差异性增值红利”:内圈层和中圈层以城市更新为主,由增量市场转为存量市场,新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来,医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期;外圈层商品住宅市场有真实有效需求强力支撑,并将与都市圈内圈层高度联动。

具体的理解为:人口是市场的基石,产业是发展的内核,两者构成都市圈发展最大的基本面。坚持产品服务品质化,以优质产品和服务获取品牌溢价,运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力。基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性,金融 " 长钱 " 与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。

“手中有粮,心中不慌”。这些集中在各大都市圈的待售面积,进一步夯实了华夏幸福的业绩基础。

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2018 年,华夏幸福将 19.7% 股权予平安,对赌三年净利增长。从业绩对赌协议看,华夏幸福承诺 2018 年度、2019 年度、2020 年度的净利润分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。根据公告,华夏幸福归属于上市公司股东净利润 117.46 亿元,同比增长 32.88%,超额约 3 亿元完成业绩承诺。

2015年末开始,公司在全国范围内布局了 15 个核心都市圈,形成了“3 3 4” 的战略格局。

华夏幸福设立了北方和南方双总部,南方总部主要负责新业务的开发与运营。

华夏幸福在2018年报的《致股东信》中,着重强调其都市圈战略,“都市圈人口红利大潮并未褪去,数量红利将持续释放,质量红利持续迸发”。

去年 9 月份,华夏幸福与平安集团签署战略合作协议,双方将在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上深入探讨和研究开展各类型合作。

随着与二股东平安达成战略合作,不仅改善了公司的融资环境与融资结构,更为双方优势互补寻求新增长点留下了诸多可能。

华夏幸福凭借稳健的经营与业务模式的优势,已经形成畅通的多元化融资渠道,融资能力突出。该公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳健的战略合作伙伴关系。截至目前,银行授信额度达 3683 亿元,已使用 605 亿元,剩余额度 3078 亿元。

2018年公司环京以外区域新增入园企业501家,新增签约投资额1406亿元,同比增长51.84%,占公司整体新增签约投资额达到84.70%;环京以外区域新增产业服务收入126.78亿元,同比增长316%。

新领域、新模式、新地域

4月19日晚,产业新城运营商华夏幸福(600340.SH)发布2018年报,再度迎来高速增长。

现金流状况改善明显,华夏幸福去年第四季度经营活动产生的现金流量净额为 2 亿元,自二季度起连续三个季度持续为正,尤其在第四季度融资活动产生的现金流量净额达到 46 亿元,年内明显改善。

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公司2011年上市以来,业绩就坐上了火箭:营业收入从77.90亿元增长到837.99亿元,净利润从13.58亿元增长到117.46亿元,7年时间,营业收入增10倍、净利润增8倍。

新模式是在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举。在盘活存量资产,优化资产负债结构的同时,以资产管理输出模式,快速切入市场,并逐步探索其他市场化模式,如基金模式、资产证券化模式。

2018年,华夏幸福实现销售面积1502.85万平米,同比增长58%,实现销售额1627.61亿元。

对于产业引进,华夏幸福进一步聚焦于新一代信息技术、高端装备、航空航天等 10 大重点产业。

土地获取方面,2018年华夏幸福在环京以外区域取地面积占比从2017年的58%提升到87%,预计环京以外区域会成为公司持续增长的引擎。

新地域是公司聚焦深耕核心都市圈,并将开拓进军都市圈的核心圈,进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。林成红表示,前几年,华夏幸福是从环北京到全国化,现在是从城市周边到城市核心区。

公司核心的产业发展方面,2018年新增签署PPP项目合作协议18个,全部为环京以外区域;新增的16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目,均在环京以外区域。

根据利润分配预案,2018 年度华夏幸福计划向全体股东派发现金股利约为 36 亿元,同比增长 35%。按照该预案,所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的 31%。

继环南京和环杭州之后,环郑州区域成为异地复制模式新的销售业绩增长极,2018年增长1388%。

数据表示,2018 年华夏幸福新增的 18 个产业新城全部为环京外区域,结算收入额 310.39 亿元,占销售额的 19%;产业发展服务营业收入为 238.91 亿元,占营业收入的 28.5%。

业绩高速增长、现金流不断优化、引入实力股东平安,华夏幸福在资本市场备受追捧。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示:" 目前来说我们在全国的 3 3 4 的整体格局已经基本完成。在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都,我们都有了大量的布局。在长三角,包括江苏、浙江和安徽省三个省份,我们就有 22 座产业新城和小镇。2018 年新增入园企业 702 个,产业新增投资额 1660 亿元,再创历史新高。"

从2018年四季度起,华夏幸福成为公募基金持有市值和加仓数量第三位的上市地产公司。

华夏幸福董秘林成红表示:" 平安入股后,带来新的管理团队会在今年开展新的业务,因为华夏本身就是重资产物业较多,所以前期在新业务开展方面,主要以轻资产管理输出为主。"

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截至报告期末,公司总资产 4097.11 亿元,归属于上市公司股东的净资产 437.76 亿元。

斑马消费 沈庹

2018 年 2 月,湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖洲市南浔区产业新城项目、河南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批 PPP 示范项目,华夏幸福产业新城 PPP 模式再获认可。2018 年 5 月,联合国欧洲经济委员会第三届 PPP 国际论坛评出了全球 60 个可持续发展的 PPP 案例,固安产业新城 PPP 项目成功入选,成为中国唯一入选的城镇综合开发案例。

公司2018年年度利润分配预案为:向全体股东每10股派发现金股利12元,共计派发现金股利36.03亿元。按照该预案,分配的现金股利占公司当年归属净利润30.68%。

每日经济新闻

2018年,公司环京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占公司整体销售额的比例从2017年的23.76%大幅提升至46.46%,销售面积所占比例由2017年的34.20%提升至54.15%。

业务方面,环京市场一直是华夏幸福的大本营,但其 2018 年京外市场表现亮眼。据年报,其 2018 年环京以外区域实现收入 257.07 亿元,同比增长 82.80%,占公司主营业务营业收入的比例由 23.72% 提升至 30.82%;销售额为 756.19 亿元,同比增长 109.08%,占公司整体销售额的 46.46%;住宅业务销售额 564.81 亿元,同比增长 93.13%。

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2019 年 2 月,华润置地吴向东的加盟,全面推进华夏幸福新业务,这也是吴向东擅长的领域,商办项目的开发与运营。

深挖产业护城河

林成红说:" 新业务是在华夏幸福原有业务的基础上的绝对增量。" 足可见华夏幸福的决心。

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